Вы уже знаете, где будете жить на пенсии? Заграничные пенсионеры наслаждаются благами цивилизации в специальных населенных пунктах. Светит ли нам такая жизнь?

Сергей Рябинин, E-xecutive

Возникновение и распространение Community 55+

Все большее вовлечение России в мировой экономический процесс знаменуется не только такими событиями как, например, вступление в ВТО, но и другими, может быть, не столь очевидными на первый взгляд. Однако это вовсе не означает, что события эти менее значимы. К такого рода явлениям относится и видоизменение рынка недвижимости, в рамках которого действует непреложное правило: «Что работает во всем мире, то будет работать и в России». Так происходило развитие торговой недвижимости: от вещевых рынков к торговым центрам и гипермаркетам, а от них – к lifestyle-центрам, ритейл-паркам и аутлет-центрам. Так же развивалась и жилая недвижимость. Однако есть еще секторы недвижимости, абсолютно не представленные в России, появление которых только ожидается. И к таким специфическим, но широко распространенным в мире объектам, которые должны в скором времени появиться в России, относятся поселки пенсионеров. На данный момент известно несколько попыток администраций различных регионов за государственный счет построить внешне похожие социальные поселки или дома. Однако при внешнем подобии эти объекты лишены основных существенных черт мировых поселений пенсионеров – наличия у поселенцев частной собственности на недвижимость и наличие частной управляющей компании.

Поселки пенсионеров за границей

Поселки пенсионеров (communities 55+) широко распространены за границей, за исключением Антарктиды, Южной Америки, Африки и, пока, России. Наибольшая численность пенсионеров, живущих в подобных поселках, – в США.

Начало бурного распространения поселений формата 55+ в Америке, а потом по миру началось около 50 лет тому назад. Родоначальником этого направления: создания поселений людей не моложе определенного возраста (как правило, 55 лет) можно считать владельца строительной фирмы Делберта Э. Веба. Открытие новой общественной потребности произошло в известной степени случайно, когда в 1959 году строительный магнат Дел Веб, получив под строительство заброшенное хлопковое поле в пустыне Аризона, столкнулся с проблемой сбыта строящейся недвижимости – в привычной нам терминологии «коттеджного поселка». Рядом уже находились такие же малоэтажные поселки и столица штата Аризона, полуторамиллионный город Феникс. Требовалось предложить покупателям нечто новое, что обеспечило бы спрос и быстрое освоение территории. Такой «фишкой», как ни странно, стало ограничение «снизу» возраста поселенцев строящегося поселка: не моложе 55 лет. Это ограничение позволило организаторам строительства сформировать однородный состав жителей, предложить покупателям требуемую инфраструктуру поселка, устроить быт, максимально полно удовлетворяющий потребности поселенцев старшего возраста, сформировать новый, требуемый людям старшего поколения образ жизни.

Рис. 1. Del E.Webb, открытие Сан Сити в 1960 г.

В это время владельцу компании Делу Э. Вебу исполнилось 70 лет, и он по себе понимал потребности людей старшего возраста. Рекламируя ничем не привлекательный поселок в пустыне, он стремился привлечь инвесторов именно будущим образом жизни.

Однако не все было просто. Перед началом строительства компания Дела Веба провела исследования по наилучшему и наиболее эффективному использованию земли. Мнения привлеченных к обсуждению консультантов – специиалистов института урбанистки, риэлтеров, психологов, геронтологов – разделились. Комиссия профессионалов вынесла заключение об экономической нецелесообразности строительства поселка для пенсионеров. Тем более что подобный поселок – Youngtown, построенный в 1954 г. (первый в Америке поселок для пожилых людей) и расположенный в непосредственной близости, – не выделялся особым спросом на недвижимость. И, тем не менее, команда Дела Веба решилась на эксперимент. Им удалось сформировать такой набор преимуществ жизни поселенцев, особенностей образа жизни, так построить рекламную кампанию, что американское общество серьезно заинтересовалось проектом. Казалось бы, любое ограничение возможного контингента покупателей должно только уменьшать спрос. Однако произошло обратное. Общество было настолько готово к принятию предложенного формата, что в самом начале строительства спрос превысил ожидаемые объемы реализации на порядок.

Когда Дел Веб пригласил желающих приехать на рождество 1960 года и на месте познакомиться с открывающимся взору пейзажем, проектом застройки, предлагаемыми типами домов, то было построено всего несколько домов, общественных зданий и фрагмент поля для гольфа. При этом он рассчитывал, в лучшем случае, на посещение 2 тыс. человек. Однако в канун Рождества 1960 года число заявок на посещение составило 10 тыс. человек. В последующие три месяца стройплощадку посетило более 100 тыс. человек. В первый месяц нового года корпорация Дела Вэба заключила 400 контрактов на строительство, а в течение первого года – свыше 2 тыс. Сейчас поселок Сан Сити (Город Солнца) насчитывает 25 тыс. домовладений. В нем проживает около 50 тыс. пенсионеров, которые создают еще около 8 тыс. рабочих мест. В дальнейшем корпорация Дела Веба успешно продолжала строить аналогичные поселки по всей Америке. В настоящее время корпорация распространила свое влияние на 20 штатов США. Число построенных домовладений превысило 90 тыс., в них проживает около 150 тыс. человек. Чистый доход корпорации превысил млрд. Несколько первых домов Сан Сити Аризона выкуплены у частных владельцев под размещение музея Дела Веба.

Видя успех реализации поселков, к возведению подобных поселений активно подключились другие строительные компании Америки. Например, во Флориде в 1961 году началось строительство еще более грандиозного поселения Villages FL. Это поселение, сейчас самое крупное в США формата 55+, содержит 75 тыс. домов. Проживает в нем более 150 тыс. человек старшего возраста. Поселение занимает 10 км по меридиану и 5 км по широте. Благодарные потомки, живущие в этом городе, чтят память его основателя. На одной из площадей Villages FL установлен памятник руководителю строительства Гарольду С. Шварцу. В основании памятника хранится урна с его прахом.

Архитектурные формы поселений обычно определяются сложившимся укладом жизни, местными традициями, привычками, существующими представлениями о комфортном образе жизни. Не обязательно поселения реализуются в виде котеджного городка. Поселки могут располагаться в таунхаусах, трех-четырехэтажных домах, расположенных в сельской местности или на окраине больших городов. Существуют поселения в высотных домах в центре огромных городов.

Удобство жизни достигается, с одной стороны, определенным набором общественных помещений, зданий и сооружений, в которых размещаются общественные организации (поликлиники, больницы, клубы, гостиницы, спортивные сооружения), а с другой стороны, профессиональной работой управляющих компаний, обеспечивающей комфортность жизни (круглосуточное медицинское обслуживание, организация культурных мероприятий, бесперебойное обслуживание инженерных систем, уход за недвижимостью, функционирование спортивных заведений, организация занятости поселенцев). Руководители этих подразделений становятся брендовыми фигурами поселка и известны в своем регионе на уровне популярных артистов, телеведущих или политиков. На всех континентах существуют общественные «ассоциации поселков», обеспечивающие связь с законодателями страны, сертификацию новых поселений и управляющих компаний, обмен опытом. Проводятся профессиональные конференции, выпускается журналы и газеты.

И все же основная особенность этих поселений не связана с архитектурными или строительными особенностями проектов, а определяется предложенным и реализованным комфортом проживания стариков, сформированным образом жизни, удобством финансирования покупки и проживания для пенсионеров и их молодых родственников.

Эти поселения в мире получили названия «comunity 55+», что в переводе на русский язык означает: сообщества людей старше 55 лет. Цифра 55 наиболее распространена, но встречаются и 45+, и 65+. Всего в США в подобных поселках проживают более 3 млн американцев (около 6–7% пенсионеров).

В дальнейшем (хотя приоритет американцев зачастую оспаривается) произошло распространение подобного формата по всему миру – и продолжается в настоящее время.

Первыми подхватили инициативу Великобритания, Новая Зеландия и Австралия. На конец 2008 года в Великобритании насчитывалось около 80 поселков. В Новой Зеландии первые поселки появились в 1990 году, и сейчас их насчитывается 350. В Австралии подобных поселений около 800. В Западной Европе поселки распространены меньше, хотя постоянно появляются сообщения об их строительстве в Германии, Австрии и Дании. Не всегда реализация недвижимости происходит удачно, особенно в связи с кризисом 2008–2009 годов.

Удивительна тенденция проникновения этого формата жизни в страны развитого Востока: Японию и Китай. Сообразуясь с местными обычаями и привычками, поселения приобретают привычный для окружающей застройки вид. Например, хорошо известная в мире архитектурная мастерская, признанный мастер проектирования поселков для старшего возраста по заказу японцев, спроектировала подобное поселение в высотном 31-этажном здании общей площадью 39 500 кв.м. в центре Токио. На первых пяти этажах размещаются социальные службы, 150 медицинских кабинетов (поликлиника, специализированный стационар), рекреация, спорт, бассейны, SPA, магазины, кинотеатры, актовый зал. На двух верхних этажах здания размещены рестораны, кафе, бары. Эти учреждения оказывают услуги не только жителям дома-поселка, но и сторонним посетителям. 24 этажа отведены под 276 квартир для самостоятельных активных лиц старшего возраста.

И все же наибольшее распространение имеют поселения за городом или в пригородах больших городов. Та же архитектурная мастерская спроектировала аналогичное поселение в городе Такатсуки (между Осакой и Киото). Поселение расположено в сельской местности в четырехэтажном здании площадью 37 тыс. кв.м. Прилегающая территория в несколько гектаров занята парком, садом и огородом. Архитекторы максимально учли японские традиции, предложив жителям принимать участие в выращивании цветов и овощей. Одна из национальных черт японцев – патологическая тяга к труду. Поэтому трудоголики-японцы младшего пенсионного возраста, уходя на пенсию, стремятся продолжать ходить на работу, однако крайне недовольны тем, что для этого им приходится ездить в переполненном общественном транспорте. Для решения этого противоречия администрация Токио решила построить экспериментальный поселок в районе населенного пункта Касива, примыкающего к Токио. И в скором времени у пожилых японцев младшего пенсионного возраста появится свой городок, оборудованный всеми необходимыми средствами для спокойной жизни в старости. Сейчас на этой территории стоят старые пятиэтажки, но в планах властей – возвести на их месте новые высотки. В центре каждого такого жилого комплекса будут размещены круглосуточные медицинские центры и рестораны. В новом городке работу можно будет найти под рукой. В комплексах разместятся бизнес-центры, мастерские и даже небольшие фермы для выращивания овощей и цветов на крышах домов.

Но самое удивительное – поселки пенсионеров начинают возникать и в Китае. Удивительно это тем, что в Китае государственной системы пенсионного обеспечения до недавнего времени не существовало. Ее становление началось в 1995 году. В некоторых сельскохозяйственных провинциях такой системы нет до настоящего времени. И, тем не менее, на северо-востоке Пекина сейчас строится такое поселение. Спроектированный поселок занимает 137 га. Застраивается четырех-восьмиэтажными домами в традиционном китайском стиле. Предназначен для проживания пожилых состоятельных китайцев. Как и во всех подобных поселках, основой станет образ жизни, который учитывает особенности жизни людей старшего возраста, местные и национальные традиции.

Цивилизованные государства, озабоченные социальными проблемами старшего поколения, принимают активное участие в становлении подобных поселений, помогают частному бизнесу, строящему и обслуживающему эти поселки, и его жителям. При этом:

  • на государственном уровне контролируются и решаются социальные проблемы старшего поколения, молодые активные пенсионеры возвращаются в экономическую и общественную жизнь, принося пользу обществу. Обслуживание поселков создает дополнительные рабочие места. При успешной реализации поселков меняются политические взгляды поселенцев, возрастает консолидация общества. Уменьшается возможность коррупции.
  • развивается соответствующий бизнес, вовлекая в строительство и эксплуатацию частные средства пенсионеров и их родственников. Причем это может происходить вразрез с негативными кризисными явлениями в мире и стране.
  • пенсионеры получают возможность безопасной активной интересной жизни. Занятия физкультурой, медицинское наблюдение и своевременная помощь продлевает жизнь старикам.
  • молодые родственники спокойны за своих стариков и за вложенные в них средства. После смерти стариков причитающиеся им средства возвращаются наследникам.